青島市自去年開展“工程質(zhì)量治理兩年行動”以來，房屋質(zhì)量得到顯著提升，群眾對住宅質(zhì)量滿意率明顯提高，達(dá)到95%以上。但是由于目前建筑施工尚以勞動密集型的手工作業(yè)為主，一些常見質(zhì)量問題如滲漏等仍難以徹底杜絕。對此，近日青島市建管局針對住戶在購房及使用過程中出現(xiàn)的問題，發(fā)布了相關(guān)建議和指導(dǎo)，其中，防水工程成此次指導(dǎo)重點。

　　最嚴(yán)工程質(zhì)量治理行動　

　　2014年9月，國家住建部召開全國工程質(zhì)量治理兩年行動電視電話會議，在全國范圍組織開展為期兩年的工程質(zhì)量治理專項行動。隨后，青島市印發(fā)了《全市建設(shè)工程質(zhì)量治理兩年行動實施方案》，自去年9月起至2016年8月,利用兩年時間,在全市集中開展建設(shè)工程質(zhì)量治理行動,全面提升青島工程質(zhì)量總體水平。

　　工程質(zhì)量治理行動實施一年來，青島市實行了最嚴(yán)厲的責(zé)任追究和倒查制度。對存在嚴(yán)重工程質(zhì)量問題、發(fā)生工程質(zhì)量事故的,各區(qū)市建設(shè)行政主管部門除給予考核扣分處理外,還要依法處罰參建單位,嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定,追究項目負(fù)責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任。青島市要求所有在建工程，建設(shè)單位都要建立五方主體項目負(fù)責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任信息檔案并存于施工現(xiàn)場備查,工程竣工后統(tǒng)一移交城建檔案管理部門。工程竣工后,建設(shè)單位要在建筑物顯著位置鑲刻時間很長的性銘牌,載明建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、保溫施工等單位名稱和項目負(fù)責(zé)人姓名,否則不予辦理竣工驗收備案手續(xù)。

　　新房各部位都有保修期出臺

　　青島市自去年開展工程質(zhì)量治理兩年行動以來，房屋質(zhì)量得到顯著提升。市建管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，青島市群眾對住宅質(zhì)量滿意率明顯達(dá)到95%以上，數(shù)字有明顯提升。但由于目前建筑施工尚以勞動密集型的手工作業(yè)為主，一些質(zhì)量常見問題如滲漏等未徹底杜絕。和家電、汽車等商品一樣，商品房也有保修期。市建管局相關(guān)人士表示，按照國家相關(guān)規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的較低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

　　相關(guān)律師指出，《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》要求，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。如業(yè)主和開發(fā)商在購房合同中對保修期另有約定，則按照約定執(zhí)行，但約定的較低保修期限不能低于上述規(guī)定。

　　新房子漏雨應(yīng)找開發(fā)商

　　房子在保修期內(nèi)出了質(zhì)量問題應(yīng)該找誰？盛雁說，業(yè)主和開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同 （合同均為格式合同），約定了價格、面積、違約責(zé)任、保修內(nèi)容和保修期限等。由于業(yè)主和開發(fā)商構(gòu)成買賣關(guān)系，房子在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商對其房屋產(chǎn)品承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任是必然的，建議業(yè)主向開發(fā)商協(xié)商解決。

　　在保修期內(nèi)開發(fā)商不履行保修義務(wù)怎么辦？建管局相關(guān)人士表示，房子在保修期和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商不履行保修義務(wù)的，屬合同違約行為，建議業(yè)主根據(jù)購房合同約定，及時通過司法途徑解決，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

　　而一旦超過保修期的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，則針對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造問題，青島市于2012年3月1日起施行《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》，通過建立房屋專項維修資金管理和使用制度，解決房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。對于非公共部位，則由業(yè)主或產(chǎn)權(quán)人自行維修解決。

　　通過司法途徑仲裁解決

　　律師給出的建議是：業(yè)主與開發(fā)商是買賣合同關(guān)系，合同約定了工程質(zhì)量保修期限和保修責(zé)任。如果開發(fā)商不履行保修義務(wù)即違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主可以根據(jù)購房合同約定的違約責(zé)任追究方式追究開發(fā)商的責(zé)任，及時通過如司法途徑或仲裁方式解決。 《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也進(jìn)行了明確：第十二條，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

　　　收房時應(yīng)注意十大問題

　　1.墻身、地面及梁、柱構(gòu)件有無裂縫；

　　2.地面、精裝修瓷磚、地面磚有無空鼓；

　　3.構(gòu)件和房間凈空尺寸偏差是否在允許范圍；

　　4.墻體、地面平整度偏差是否在允許范圍；

　　5.衛(wèi)生間、廚房、頂層屋面、外墻外窗有無滲漏痕跡；

　　6.門窗開啟、閉合是否順暢；

　　7.洗菜盆、衛(wèi)生器具排水是否通暢；

　　8.衛(wèi)生間地漏附近是否積水；

　　9.電源插座是否帶電；

　　10.抽氣道、吸排油煙道在做點火試驗檢查時是否排氣暢通。

　　提醒：業(yè)主收房時，較好攜帶尺子、小錘子、手電、測電筆等工具，仔細(xì)檢查過程中，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可要求開發(fā)商維修好后再交房。在不影響裝修使用的情況下，也可由雙方共同做好記錄約定維修時間，先行交房。因此，交房時，業(yè)主處于主動地位，應(yīng)仔細(xì)、及時檢查是否有質(zhì)量問題，更有效地保障自身權(quán)益。

　　住宅工程質(zhì)量12大通病

　　1.鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板裂縫：現(xiàn)澆板易產(chǎn)生貫通性裂縫或上表面裂縫；現(xiàn)澆板外角部位易產(chǎn)生斜裂縫；現(xiàn)澆板沿預(yù)埋線管易產(chǎn)生裂縫。

　　2.填充墻裂縫：不同基體材料交接部位易產(chǎn)生裂縫；填充墻臨時施工洞口周邊易產(chǎn)生裂縫；填充墻內(nèi)暗敷線管處易產(chǎn)生裂縫。

　　3.墻面抹灰裂縫：抹灰墻面易出現(xiàn)空鼓、裂縫。

　　4.外墻保溫飾面層裂縫、滲漏：飾面層易出現(xiàn)開裂，外墻易產(chǎn)生滲漏。

　　5.外窗滲漏：外窗框周邊易出現(xiàn)滲水；組合窗的拼接處易出現(xiàn)滲水。

　　6.有防水要求的房間地面滲漏：管根、墻根、板底等部位易出現(xiàn)滲漏。

　　7.屋面滲漏：屋面細(xì)部處理不規(guī)范，易產(chǎn)生漏水、滲水。

　　8.衛(wèi)生間局部等電位聯(lián)結(jié)做法不規(guī)范：等電位聯(lián)結(jié)做法不正確或局部漏做，不能起到等電位保護(hù)作用。

　　9.電氣暗配管不通，管內(nèi)穿線“死線”，金屬線管有毛刺：電線導(dǎo)管出現(xiàn)扁折、斷開、不通，金屬線管斷口處有毛刺導(dǎo)致無法穿線或穿線困難，造成導(dǎo)線絕緣層損壞，造成電氣不通或跳閘。

　　10.戶內(nèi)配電箱安裝及配線不規(guī)范，存在安全隱患：配電箱安裝高度不符要求，進(jìn)線保護(hù)管管口位置不規(guī)范，箱、盤內(nèi)配線壓接不牢固；多股線隨意剪芯線、搪錫處理差；回路標(biāo)識不清；漏電開關(guān)動作不靈敏。

　　11.地漏安裝不規(guī)范，水封深度不足：地漏標(biāo)高控制不準(zhǔn)確，地面坡度不符要求，排水不暢；地漏水封深度不足，有害氣體外泄。

　　12.散熱器安裝不規(guī)范，散熱器支管滲漏：散熱器安裝固定不牢，支管少支架，管件接口易發(fā)生漏水。